在一次采访中，我被问到是否应该在这种假设的情况下进行资本支出:
然后他问是否应该执行下面的建议
我的想法是，资本支出的年回报率是7%，鉴于这超过了我们目前的上限(4%)，那么这应该是有益的。
面试官似乎同意我的观点，但我很想知道你们会如何思考这个问题?
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评论(21）
如果市值低于7，那么是。在这个背景下，开发的概念几乎是一样的。
接下来，如果你能以7的收益率建造它，但如果市场上限是4你卖了7000万的改善，卖给下一个人1.75亿
真好奇，你是怎么回到175这个数字的?
想知道你是怎么到达175英里的吗?
我提到了一些与你相同的东西，说明事实上你实际上以便宜的价格获得了额外的7000万英镑，也就是说，你通过投资获得了更多的租金/英镑，尽管这直接与7%的投资回报率超过4%的上限有关
这里，还有其他的思考方法吗?我知道我们可以考虑加权平均和比较IRR但是他没有提供足够的信息。
啊，我明白了，我不知道发展传播是一个具体的术语，但在问题期间，我确实考虑了资本支出前和后的上限税率，但他没有明确提供资产资本支出后的价值。这里有什么假设吗?
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354manbetx你把事情弄得太复杂了，我们在房地产行业不会这么做。如果你的差价能让你达到回报门槛，那你就这么做。
很抱歉打扰你了，但只是想确认一下——当你说“如果你有一个能让你达到回报阈值的传播，那么你就去做”时，你能详细解释一下吗?
在这个例子中，你将如何计算价差?在网上查了一下，我似乎需要一个面试官没有提供的离职上限。
谢谢你的帮助
对于面试问题，可以将4%的到位上限视为你的“退出上限”(实际上你只需要市场上限)——如果你想要彻底了解，你可以和面试官确认这一点。
该项目成本收益率为7%(7000万NOI/ 10亿美元成本)，而房产的购买上限为4%(假设为市值比率)。这代表300bps的价差。你可以使用这些数字来快速计算出项目的非杠杆倍数和预期利润:
- 7%/4% = 1.75X无杠杆倍数，换句话说，你的成本有75%的利润。
- 7000万美元/4%的上限利率= 17.5亿美元;17.5亿美元价值- 10亿美元成本= 7.5亿美元利润(+75%，如前所述)。在60亿美元的成本基础上，资本支出将使该房产的价值达到67.5亿美元。
信封后面的数字可以用来快速确定一个项目在风险/回报方面是否可行，这取决于公司正在查看的度量标准。这种层次的分析对面试来说应该足够了。记住300个基点的传播本身是一个无用的指标,因为它与不同的实际利润取决于之间的传播(即7%的收益率超过4%上限利率将利润率高于15%的收益率上限高达12%)。什么是“可接受的”价差将根据实际收益率/上限利率以及所考虑的项目类型而定——风险较高的项目需要较高的价差。
除此之外，如果你想更深入地研究它，你可以开始考虑这转化为杠杆回报，以及这些回报将在项目推进过程中得到多少改善。如果你知道债务的还本付息，在计算净现金流(NOI减去债务还本付息和任何其他准备金/费用)后，你就可以得到现金现钞或股本回报率(取决于你的投资者关心什么)。这在后面的线程中由Ozymandia进行了更详细的解释。这些指标是否重要是完全依赖的。
是的，但如果是融资，你的回报一般不会超过上限利率吗?不是杠杆IRR一个更好的指标
开发收益/成本回报/投资回报是基于NOI的回报，因此融资没有影响。这是一个简单的非杠杆回报率指标，可以用来计算盈利能力。
你不应该只看一个指标。开发收益是衡量某些内容是否值得深入研究的重要指标。你应该考虑杠杆IRR，现金对现金(如果计划是再融资和持有现金流动资产)等。
不管怎样，我认为你的回答在面试中是一个很好的答案
这里的复杂之处在于这些改进是如何获得资金的，以及你的投资者关心什么(倍数?IRR和杠杆/ unlevered ?)。简单来说，如果你在这个资产上有70%的杠杆，你支付3%的利息，那么你的有效杠杆回报率是6.33%，这非常有吸引力。在这个假设下，你可能必须用股权来为改善提供资金，而这些成本会使你的现金对现金回报率达到6.60%，所以仍然是一个加数，只是比假设的300少得多个基点你有传播。我知道在假设中，你把这些假设当作真理，但在现实生活中，我想说的是，获得这些租金上涨并不是一件确定的事情，成本超支的可能性会突然出现，额外的10亿美元的资本成本，等等，等等，所以问题就变成了，你是否愿意在30岁的时候冒更大的风险个基点的回报吗?
谢谢你提出这个问题。请问您这里所说的6.33%和6.60%的回报率是指什么?计息服务后的年回报率?
就是杠杆回报和非杠杆回报的区别。你假设的4%的上限是一个无杠杆的数字;假设你的债务比你的上限利率低，杠杆将增加你的回报。这50亿的价格中，你融资了70%3.5b × 3%(利率)= 105mm的债务利息。因此，你的2亿现金流在偿还债务后是9500万美元，但这一回报来自15亿美元的权益。95/1500 = 6.33%。
一些基金/投资者/等等有不同的标准来衡量一个项目是否值得。如果你有18个月的持有期，IRR这可能是一种计算回报的糟糕方法，因为你买进或卖出一项资产的速度太快，回报率看起来很好，尽管从多个角度来看它并不好。一些基金对杠杆率设定上限——对这些人来说，非杠杆回报率可能是比杠杆回报率更好的指标。我在保障性住房空间,使我们的交易铅笔的一部分,我们可以把大量的杠杆以相对较低的利率,所以对我们来说,高杠杆率高达75 - 80%是商业计划的一部分,而我们的杠杆收益会更有吸引力比我们unlevered回报。
还是那句话，根据你给出的信息，你的回答很好，不是挑剔，只是说当从投资委员会的角度或其他角度考虑这个问题时，有几种不同的方法来评估这类交易，而不是你的(非常合理的)推理。
我同意你的看法。我要补充的是，我会提出一个过渡性的步骤:在当前状态下，该房产产生了4%的NOI收益率，但市值率是多少?如果市值率是8%，但你投资1BB赚7000万美元，(7%)，我不会进行额外的资本投资。但是，如果市值利率是5%，或者6%，我可能会做，因为我可以买一笔交易，获得5%的收益率，或者把我的钱投资到这个资本项目，获得7%的收益率。
这说明了上面提到的关于发展传播的观点，不是吗?如果市值是8%而我们的是4%，那么我们的价差是-4%这是不利的，对吗?
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